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Gesvalt, la compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas, ha publicado junto a Casavo, la plataforma inmobiliaria que conecta las necesidades de quienes quieren vender su casa con las de potenciales compradores, un informe sobre la Rehabilitación de Viviendas en Madrid y Barcelona. El estudio, realizado con datos propios de ambas compañías, refleja una diferencia media de 1.161€ / m² entre una vivienda completamente reformada y una sin reformar en la ciudad condal¹. Esto conlleva que, en promedio, las viviendas que hayan realizado una reforma integral tienen un valor un 42 % superior a las viviendas sin ningún tipo de obra tras su construcción. A modo de ejemplo, una vivienda media, con una superficie de 90 m², podría incrementar su valor en más de 100.000 euros tras realizar una reforma integral.

En el caso de las reformas parciales, aquellas que no conlleven una modificación estructural de la vivienda, la diferencia puede alcanzar los 528€ / m². Esto implica un aumento del valor del 19 % y que una vivienda media de 90 m² incremente su valor en 47.520 euros.

El estudio realizado por ambas compañías también arroja una estimación del coste de realización de reformas. Según los datos aportados, el precio medio para realizar una reforma de tipo parcial para una vivienda de 90 m² con calidades estándar sería de entre 300 y 350 €/m². El equivalente en precio para una reforma de tipo integral podría ascender hasta los 600 – 650 € / m² más IVA en el caso de reformas integrales. Con estos datos, podemos deducir que la rentabilidad media de la realización de un proceso de reforma se sitúa en 511€ / m² para las actuaciones integrales y en 178€ / m2 para las parciales, un 79 % y un 51 % de la inversión respectivamente.

Comparativa con la obra nueva

Por otro lado, el informe realizado por Casavo y Gesvalt también especifica que una vivienda de obra nueva sigue teniendo un valor un 7 % más elevado que una vivienda completamente reformada en Barcelona. Este porcentaje se incrementa hasta el 22 % en el caso de una vivienda con una reforma parcial y hasta el 35% en el caso de que esté sin reformar. A modo de ejemplo, en el caso de una vivienda de 90 m², la diferencia entre una vivienda totalmente reformada y una de obra de nueva se traduce en una disminución de 27.000 euros, de 84.000 euros si la rehabilitación es parcial y de 131.000 euros si la vivienda está sin reformar; siempre comparando viviendas de las mismas características tanto de segunda mano como de obra nueva.

El estudio también revela que no hay ningún distrito de la ciudad condal en el que las viviendas totalmente reformadas superen en valor a las de obra nueva. En este sentido, el informe pone de manifiesto que los distritos que mejor comportamiento presentan son Gracia, Les Corts y Nou Barris, con contracciones inferiores al 2,5 %. Por el contrario, las zonas que tienen mayores diferencias entre las viviendas nuevas y las rehabilitadas íntegramente son Sant Andreu (-17%) y Sants Montjuic (-13%).

Asimismo, en cuanto a la diferencia de valor entre las viviendas de nueva construcción y las de segunda mano sin rehabilitar, se observa un mejor comportamiento en los distritos de les Corts (-23 %), Eixample (-31 %) y Gracia (-31 %). Por el contrario, la demanda penaliza más las viviendas sin rehabilitar en los distritos de Ciutat Vella (-42 %), Sant Andreu y Sants-Montjuic (en ambos casos con un -40 %).

Las rehabilitaciones integrales sustituyen a la obra nueva

El porcentaje de obra nueva respecto al total ofertado a cierre de 2022 no llega a suponer ni un 1 % del total. En este sentido, los únicos distritos que presentan un porcentaje superior al 1 % viviendas de nueva construcción respecto a la oferta total son Sant Andreu, Horta-Guinardó y Gracia, aunque en ninguno de los tres casos se llega a superar el 2 %.

Ante la escasez de suelo disponible para realizar promociones de obra nueva en la ciudad condal, se percibe un incremento en la oferta de viviendas con obras de rehabilitación completa, que ha crecido de manera significativa durante el pasado ejercicio. Los distritos de Sant Andreu (21,8 %) y Les Corts (17,9 %) son aquellos en los que podemos encontrar mayor porcentaje de oferta de viviendas reformadas en su totalidad. Sarriá-Sant Gervasi y Horta-Guinardó son los distritos en los que menos cuota de viviendas rehabilitadas hay en la actualidad, con un 6,6 % y un 7,1 % respectivamente.

En cambio, las viviendas con algún tipo de modificación suponen casi un 85 % del total de la oferta actual en Barcelona, lo que, sin embargo, es un 5 % menos que hace un año cuando eran el 90 % del parque residencial barcelonés. En definitiva, la reforma de la vivienda de segunda mano se ha convertido en la mejor alternativa ante la escasez de vivienda de obra nueva en los últimos meses, dando así respuesta a las necesidades de los usuarios.

La eficiencia energética, valor diferencial de la vivienda

La renovación en clave sostenible del parque inmobiliario español se sitúa como una de las principales preocupaciones a la hora de reformar una vivienda en la ciudad condal. Atendiendo al informe de Gesvalt y Casavo, la sostenibilidad de una vivienda se está convirtiendo en la característica determinante del valor de una vivienda. Por esto, y teniendo en cuenta que aproximadamente el 75 % del parque inmobiliario de la Unión Europea es ineficiente desde el punto de vista energético, el estudio revela que las compañías especializadas en rehabilitación de edificios pueden aumentar hasta en un 60 % la eficiencia energética de los inmuebles que reforman.

Tomando como muestra el siguiente ejemplo, una vivienda calificada inicialmente con una letra G en su Certificado de Eficiencia Energética, con un consumo de energía de 477 kwh / m² al año y unas emisiones anuales de 100 kg de CO2 / m², puede llegar a obtener una letra D tras una reforma integral, reduciendo su consumo energético en más de un 70 % hasta unos 135 kwh / m² año y sus emisiones en un 65 % hasta los 34 kg CO2 / m² año.

Hay que tener en cuenta que las letras A, B o C suelen estar reservadas a edificios de nueva construcción y que la mejora en eficiencia energética dependerá del tipo de mejoras que se realicen en la vivienda en cuanto a aislamiento térmico en las paredes, cambio de carpintería en ventanas, y sustitución de equipos en las instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción y refrigeración.

¹Valor estimado en base a datos propios de ambas compañías y de acuerdo a la media de la ciudad, este precio puede variar en función de las características de cada vivienda y su ubicación.