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Gesvalt, la compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas ha publicado junto a Casavo, la plataforma inmobiliaria que conecta las necesidades de quienes quieren vender su casa con las de potenciales compradores, un informe sobre la Rehabilitación de Viviendas en Madrid y Barcelona. El estudio, realizado con datos propios de ambas compañías, refleja una diferencia media de 958€ / m² entre una vivienda completamente reformada y una sin reformar en la capital y de 1.161€ / m² en la ciudad condal¹.

Esto conlleva que, en promedio, las viviendas que hayan realizado una reforma integral tienen un valor un 35 % superior a las viviendas sin ningún tipo de obra tras su construcción en Madrid y 42 % en Barcelona. A modo de ejemplo, una vivienda media, con una superficie de 90 m², podría incrementar su valor en la ciudad catalana en más de 100.000 euros tras realizar una reforma integral, mientras que en la capital española se aumentaría en más de 85.000 euros.

En el caso de las reformas parciales, aquellas que no conlleven una modificación estructural de la vivienda, la diferencia puede alcanzar los 438€ / m² en Madrid y los 528€ / m² en la ciudad catalana. Esto implica un aumento del valor del 16 % y el 19 %, respectivamente, y que una vivienda media de 90 m² incremente su valor en 39.420 y 47.520 euros.

El estudio realizado por ambas compañías también arroja una estimación del coste de realización de reformas. Según los datos aportados, el precio medio para realizar una reforma de tipo parcial, en ambas localidades, para una vivienda de 90 m² con calidades estándar sería de entre 300 y 350 € / m². El equivalente en precio para una reforma de tipo integral podría ascender hasta los 600 – 650 € / m² más IVA en el caso de reformas integrales. Con estos datos, podemos deducir que la rentabilidad media de la realización de un proceso de reforma integral se sitúa en 511€ / m² en el caso de Barcelona, y de 308 € / m² en Madrid, el equivalente a un 47 % y un 79 % de la inversión, respectivamente.

En el caso de las reformas parciales, este porcentaje es algo inferior, puesto que los inversores de la localidad catalana obtendrían una rentabilidad de 178€ / m² (51%) mientras que en Madrid sería de 88 € / m² (25 %).

Comparativa con la obra nueva

Por otro lado, el informe realizado por Casavo y Gesvalt también especifica que una vivienda completamente reformada sigue teniendo un valor inferior a una de obra nueva, con un porcentaje medio que asciende al 4 % en Madrid y al 7 % en Barcelona. Esta cifra se incrementa hasta el 18 % en el caso de una vivienda con una reforma parcial en la capital y al 22 % en el caso de la ciudad condal. En el caso de que el domicilio esté sin reformar, la diferencia es todavía más significativa, del 41 % y del 35 % respectivamente.

Sin embargo, el estudio revela cómo en algunos distritos de Madrid, el valor de las viviendas completamente reformadas puede superar en valor a las de obra nueva. Es el caso de La Latina, Chamartín, Centro, Moratalaz, y Hortaleza. Por el contrario, los barrios con mayores diferencias de precio son el Puente de Vallecas, San Blas y Carabanchel. Este fenómeno, por el contrario, no se produce en Barcelona. En este sentido, el informe pone de manifiesto que los distritos que mejor comportamiento presentan son Gracia, Les Corts y Nou Barris, con contracciones inferiores al 2,5 %. Por el contrario, las zonas que tienen mayor diferencia entre las viviendas nuevas y las rehabilitadas íntegramente son Sant Andreu (-17 %) y Sants Montjuic (-13 %).

Si analizamos las diferencias respecto a las viviendas parcialmente reformadas, observamos como, en Madrid, tanto Centro como Barajas mantienen un nivel de valores similares a los de obra nueva; algo que señala que la demanda prefiere la ubicación sobre el estado de conservación en estas zonas. Las viviendas con sólo una rehabilitación parcial están más desajustadas frente a la obra nueva en los distritos de Puente de Vallecas (-37%) y Chamberí (-30 %). En el caso de Barcelona, la horquilla de reducciones de valor en las viviendas parcialmente reformada oscila entre el -10 % y el -33 %, presentando las menores variaciones los distritos de Gracia, Les Corts y Eixample; frente a las mayores caídas de valor detectadas en Sants-Montjuic, Nou Barris y Hota-Guinardó.

La eficiencia energética, valor diferencial de la vivienda

La renovación en clave sostenible del parque inmobiliario español se sitúa como una tendencia en constante crecimiento en los mercados de Madrid y Barcelona. Atendiendo al informe de Gesvalt y Casavo, la sostenibilidad de una vivienda se está convirtiendo en la característica determinante del valor de una vivienda. Por esto, y teniendo en cuenta que aproximadamente el 75 % del parque inmobiliario de la Unión Europea es ineficiente desde el punto de vista energético, el estudio revela que las compañías especializadas en rehabilitación de edificios pueden aumentar hasta en un 60 % la eficiencia energética de los inmuebles que reforman.

Tomando como muestra el siguiente ejemplo, una vivienda calificada inicialmente con una letra G en su Certificado de Eficiencia Energética, con un consumo de energía de 477 kwh / m² al año y unas emisiones anuales de 100 kg de CO2 / m², puede llegar a obtener una letra D tras una reforma integral, reduciendo su consumo energético en más de un 70 % hasta unos 135 kwh / m² año y sus emisiones en un 65 % hasta los 34 kg CO2 / m² año.

Hay que tener en cuenta que las letras A, B o C suelen estar reservadas a edificios de nueva construcción y que la mejora en eficiencia energética dependerá del tipo de mejoras que se realicen en la vivienda en cuanto a aislamiento térmico en las paredes, cambio de carpintería en ventanas, y sustitución de equipos en las instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción y refrigeración.

¹ Valor estimado en base a datos propios de ambas compañías y de acuerdo a la media de ambas ciudades, este precio puede variar en función de las características de cada vivienda y su ubicación.